Začiatok leta každoročne zvyšuje záujem o krátkodobé prenájmy bytov, apartmánov či rekreačných nehnuteľností. Mnohí vlastníci využívajú platformy na sprostredkovanie ubytovania a získavajú tak extra príjem.
Slovenská komora daňových poradcov (SKDP) však upozorňuje, že pohľadu daní a odvodov nie je každý prenájom rovnaký. Rozhodujúce je najmä to, či ide o klasický prenájom nehnuteľnosti alebo už o podnikanie v oblasti ubytovacích služieb.
„Najčastejšou chybou prenajímateľov, ktorí poskytujú popri prenájme aj iné ako základné služby, je automatické zaradenie príjmov medzi pasívne príjmy. V skutočnosti môže ísť o podnikateľskú činnosť so všetkými súvisiacimi povinnosťami vrátane živnostenského oprávnenia, registrácie na daňovom úrade či povinností v oblasti DPH,“ upozorňuje daňová poradkyňa a členka SKDP Dagmar Bednáriková.
Služby nad rámec bežného prenájmu
Ak vlastník nehnuteľnosti poskytuje iba samotný priestor na bývanie a zabezpečuje len základné služby spojené s jeho užívaním, akými sú dodávka energií, vody, tepla či odvoz odpadu, ide spravidla o príjem z prenájmu podľa zákona o dani z príjmov.
Na takúto činnosť nie je potrebné živnostenské oprávnenie. Situácia sa však mení v okamihu, keď prenajímateľ začne poskytovať služby nad rámec bežného prenájmu. Medzi takéto služby patrí napríklad upratovanie, výmena posteľnej bielizne, recepčné služby, stravovanie, úschova batožiny či iné služby typické pre hotely a penzióny.
Realitná únia reaguje na pripravované sprísnenie hypoték pre investorov
„Z pohľadu daňového práva pritom nie je rozhodujúci názov zmluvy, ale reálny obsah poskytovaných služieb. Ak prenajímateľ aktívne obsluhuje hostí a poskytuje služby podobné hotelovým, ide už o podnikanie,“ vysvetľuje odborníčka.
Prenájmy cez Airbnb a Booking
Počas letnej turistickej sezóny sú čoraz populárnejšie krátkodobé prenájmy cez platformy, akými sú napr. Airbnb alebo Booking. V mnohých prípadoch sa takáto činnosť považuje za poskytovanie ubytovacích služieb, a teda za podnikanie.
Prenajímateľ potrebuje živnostenské oprávnenie a príjmy zdaňuje ako príjmy z podnikania. Výhodou je možnosť uplatniť si paušálne výdavky vo výške 60 percent z príjmov, maximálne do 20-tisíc eur ročne.
Mnohí prenajímatelia však nevedia o ďalšej povinnosti. Prevádzkovateľ platformy Airbnb poskytuje služby z Írska, čo znamená, že slovenský poskytovateľ ubytovacích služieb má povinnosť registrácie pre DPH ako tzv. identifikovaná osoba.
Uplatnenie paušálnych výdavkov
„Ide o jednu z najčastejších chýb. Prenajímateľ sa musí registrovať ešte pred prijatím prvej služby od zahraničnej platformy. Z provízie účtovanej Airbnb následne odvádza slovenskú DPH,“ upozorňuje Bednáriková.
Pri klasickom prenájme bez živnosti je príjem oslobodený do výšky 500 eur ročne. Mnohí prenajímatelia na túto skutočnosť zabúdajú a zdaňujú celý príjem, pričom platí pravidlo rovnakého pomeru, teda povinnej korekcie aj vo výdavkovej časti.
Novostavby v Bratislave zaznamenali silný štart roka, stúpli predaje aj ponuka bytov
Na druhej strane, pri príjmoch z podnikania a poskytovania ubytovacích služieb toto oslobodenie neplatí. Dôležité je tiež vedieť, že pri prenájme bez živnosti nie je možné uplatniť paušálne výdavky. Častou chybou býva aj nesprávne uplatňovanie výdavkov súvisiacich s financovaním nehnuteľnosti.
„Splátka hypotéky nie je daňovým výdavkom. Do daňových výdavkov možno zahrnúť len zaplatené úroky, a aj to iba za predpokladu, že je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku. Problematické býva aj nesprávne posúdenie technického zhodnotenia verzus bežnej opravy, čo zásadne ovplyvňuje výšku základu dane,“ priblížila odborníčka.
Rozdiel medzi prenájmom a podnikaním
Každý, kto začne prenajímať nehnuteľnosť, sa musí zaregistrovať na daňovom úrade pre daň z príjmov. Registráciu je potrebné vykonať najneskôr do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom sa prenájom začal.
„Pri poskytovaní ubytovacích služieb je zároveň potrebné priebežne sledovať obrat. Ak podnikateľ prekročí zákonný limit, musí prejsť z registrácie podľa § 7a na registráciu za platiteľa DPH podľa §4, teda na plnohodnotný režim DPH,“ objasnila Bednáriková. Vlastníci, ktorí chcú prenajať svoju nehnuteľnosť, by si preto mali vždy radšej overiť, do akej kategórie ich činnosť patrí.
„Rozdiel medzi prenájmom a podnikaním nie je iba formálny. Nesprávne posúdenie môže viesť k dodatočnému zdaneniu, odvodovým povinnostiam a vyrubeniu sankcií. Najmä pri krátkodobých prenájmoch cez digitálne platformy je dôležité nastaviť si správny režim od začiatku,“ dodala odborníčka.
