Do kedy budú rásť ceny nehnuteľností v Bratislave? Aká je aktuálna situácia na realitnom trhu a aký sa predpokladá jej ďalší vývoj? Na tieto aj mnohé ďalšie otázky odpovedá obchodná riaditeľka realitnej spoločnosti LEXXUS Ing. Katarína Melník.
V hlavnom meste dlhodobo zaznamenávame enormné nárasty cien bytov. Nie je výnimkou, ak ceny nehnuteľností v Bratislave medziročne narastú o dvojciferné hodnoty, teda o stovky eur. Čo spôsobuje, že ceny bytov zaznamenávajú a stále prekračujú svoje historické maximá?
Trhová cena sa nekompromisne riadi zákonmi ponuky a dopytu. Ak dopyt prevyšuje ponuku, ceny majú tendenciu rásť. V Bratislave je dopyt výrazne silnejší, ako ponuka a neoslabila ho ani situácia spôsobená pandémiou COVID-19.
Príčin je viacero. V prvom rade je dopyt živený historicky najnižšími úrokmi hypotekárnych úverov, ktoré sa aktuálne pohybujú pod jedno percento. Ďalšou príčinou je strach z ďalšieho rastu cien a do istej miery aj potreba zväčšiť svoj domáci priestor, ktorá sa naplno prejavila po zavádzaní protipandemických opatrení, najmä v dôsledku lockdownu. Dopyt sa počas letných mesiacov síce trochu spomalil, ale ide iba o sezónny výkyv. Počas uvoľnenejších letných mesiacov sa ľudia viac venovali oddychu a dovolenkám, ako otázkam bývania.
Navyše, podľa prieskumu Eurostat, patrí Slovensko do top piatich krajín EÚ s najvyšším počtom mladých ľudí do 30 rokov žijúcich v jednej domácnosti s rodičmi. Preplnené domácnosti sú teda ďalším motivátorom dopytu a teda aj kontinuálneho rastu cien.
Z pohľadu ponuky, ročné prírastky nových bytov dosahujú extrémne nízku úroveň. Prečo je tomu tak?
Aktuálne je v Bratislave väčšina rozostavaných bytov predaná a developeri sústreďujú svoje úsilie na ich dokončenie. Dokončenie bytov je žiaľ častokrát blokované oneskorenými dodávkami stavebných materiálov, technického vybavenia či pracovnej sily v dôsledku protipandemických opatrení.
Musím dodať, že ponuka bytov bola poddimenzovaná už pred pandémiou. Navyše značný pokles ukazovateľa začatej výstavby, nedáva veľkú nádej na významný nárast ponuky v najbližšom období, a preto môžeme očakávať ďalší tlak na rast cien. Rozvoj výstavby v Bratislave podľa stavbárov brzdí byrokracia a povoľovacie procesy.
Aké kategórie bytov sú najvyhľadávanejšie?
Dvojizbové byty sa v Bratislave už dlhodobo držia na prvej priečke obľúbenosti. Hneď za dvojizbovými bytmi sa najviac predávajú trojizbové byty a apartmány.
Na margo kategórií spomeniem ešte jednu zaujímavú informáciu. Tento extrémny rast cien, ktorými sa už pomaly, ale isto približujeme západu, má významný vplyv na výmeru nových bytov. Zaznamenali sme trend tzv. „japanizácie“ bytovej výstavby, teda navrhovanie bytov s nižšími výmerami, ktoré sú tak pre kupujúcich „cenovo prijateľnejšie“.
Spomínaný trend neprináša len táto doba, ale ide o opakujúci sa jav, kedy nedostatkový tovar tlačí na koncovú cenu. Pričom vysoké jednotkové a aj koncové ceny bytov či dokonca aj apartmánov trend “japanizácie výmer” ešte viac urýchľujú, nakoľko kupujúci radšej uprednostnia cenovo dostupnejšie bývanie, aj keď s nižšou obytnou výmerou.
V prípade pokračujúceho výrazného rastu cien teda kupujúci aj naďalej budú uprednostňovať nižšiu cenu na úkor výmer, na čo budú samozrejme reagovať developeri a „japanizácia“ bytov by mala pokračovať.
Všetky tieto ukazovatele a predikcia vývoja na trhu bratislavských rezidenčných nehnuteľností jednoznačne podporujú rozhodnutie nečakať, kým sa situácia na trhu zmení k lepšiemu, teda ceny začnú klesať. Ak chcete kúpiť byt, je lepšie sa rozhodnúť čo najskôr.
