Kúpa nehnuteľnosti je dôležité životné rozhodnutie. Ako sa budú vyvíjať ceny nehnuteľností v budúcom roku a ako ich ovplyvnia legislatívne zmeny? Tieto, ale aj ďalšie dôležité otázky súvisiace s realitným trhom, zodpovedali pre agentúru SITA zakladatelia realitného portálu urcicenu.sk Viktor Perháč a Juraj Veselický.
1. Ako hodnotíte rok 2024 z hľadiska predaja nehnuteľností? Je väčší záujem o staršie byty alebo novostavby?
Perháč a Veselický: Rok 2024 priniesol na realitný trh stabilizáciu. Po búrlivom období rastu cien v rokoch 2020-2022 a nasledovnom poklese trhu sa ceny v roku 2024 stabilizovali. Klesajúce sadzby hypoték robia bývanie dostupnejšie, čím stimulujú dopyt po nehnuteľnostiach a oživujú realitný trh.
Záujem o staršie byty a novostavby je pomerne vyrovnaný, no s miernou prevahou záujmu o staršie byty. Dôvodom je najmä ich nižšia cena. Staršie byty sú tak dostupnejšie pre širšiu skupinu kupujúcich, najmä v situácii, keď vysoké úrokové sadzby hypoték zhoršujú dostupnosť vlastného bývania.
Na druhej strane, novostavby lákajú moderným dizajnom, energetickou úspornosťou a novými technológiami. Často sa nachádzajú v atraktívnych lokalitách s dobrou občianskou vybavenosťou. Výber medzi starším bytom a novostavbou závisí od individuálnych preferencií a finančných možností kupujúceho.
Realitný trh je na strane kupujúcich, predávajúci musia znížiť svoje nároky
Zvýšenie DPH z 20 % na 23 % od 1. januára 2025 výrazne ovplyvnilo realitný trh už teraz. Záujemcovia o kúpu nehnuteľností, najmä novostavieb, sa snažili stihnúť kúpu ešte pred koncom roka, aby sa vyhli vyššej dani a ušetrili tak tisíce eur. Developeri reagovali na zvýšený dopyt rôznymi akciami a ponukami, napríklad možnosťou dohodnúť si zmluvu o budúcej zmluve s fixáciou ceny a DPH platnej do konca roka. To nepochybne zohralo významnú úlohu pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti a prispelo k oživeniu trhu.
2. Ako hodnotíte súčasnú ponuku na realitnom trhu? Je postačujúca a zodpovedá dopytu kupujúcich?
Perháč a Veselický: Súčasná ponuka na realitnom trhu je pomerne rozmanitá, no jej dostatočnosť a zodpovedanie dopytu sa líši v závislosti od lokality a typu nehnuteľnosti.
Medzi klady súčasnej ponuky radíme najmä široký výber a dostupnosť informácií. Na trhu nájdete širokú škálu nehnuteľností od starších bytov, cez rodinné domy, až po novostavby. Vďaka online realitným portálom a webovým stránkam realitných kancelárií majú kupujúci jednoduchý prístup k informáciám.
Ako sa mení slovenský realitný trh: Rozhovor so zakladateľmi realitného portálu UrčiCenu! (video)
Naopak záporne hodnotíme nerovnomernú distribúciu ponuky a nedostatok kvalitných nájomných bytov. V atraktívnych lokalitách, najmä vo väčších mestách, je ponuka obmedzená a dopyt prevyšuje ponuku. Rastúci dopyt po nájomnom bývaní navyše prevyšuje ponuku kvalitných nájomných bytov, čo vedie k nárastu cien nájmov.
Celkovo možno povedať, že ponuka na realitnom trhu je dostatočná z hľadiska rozmanitosti, avšak v niektorých segmentoch a lokalitách nedokáže uspokojiť dopyt kupujúcich. Chýbajú najmä cenovo dostupné nehnuteľnosti a kvalitné nájomné byty.
Chýbajú cenovo dostupné nehnuteľnosti a kvalitné nájomné byty.
3. Aký vývoj cien nehnuteľností očakávate v budúcom roku, aj v súvislosti s avizovanými legislatívnymi zmenami?
Perháč a Veselický: Zvýšenie DPH na 23 % už v tomto roku čiastočne ovplyvnilo ceny nehnuteľností, keďže developeri sa snažili premietnuť zvýšené náklady do cien. Očakáva sa, že v budúcom roku sa tento efekt prejaví naplno, najmä pri novostavbách. Staršie byty by mohli byť menej ovplyvnené, no celkovo sa dá očakávať mierny tlak na rast cien.
Pokles úrokových sadzieb hypoték by mal stimulovať dopyt po nehnuteľnostiach, čo by mohlo viesť k rastu cien. Tento faktor by mohol čiastočne kompenzovať vplyv zvýšenej DPH.
Okrem zmien v DPH sa očakávajú aj ďalšie legislatívne zmeny, ktoré by mohli ovplyvniť realitný trh. Napríklad, zmeny v oblasti regulácie nájomného bývania alebo daňových úľav pre kupujúcich by mohli mať vplyv na dopyt a ceny.
4. Je podľa vás vhodná doba na nákup investičnej nehnuteľnosti, alebo odporúčate počkať na zníženie úrokových sadzieb?
Perháč a Veselický: Argumenty v prospech kúpy investičnej nehnuteľnosti sú najmä rastúce ceny nájmov, dlhodobá investícia a ochrana pred infláciou. Nájomné bývanie je čoraz viac žiadané a ceny nájmov rastú. To znamená, že investícia do nehnuteľnosti s cieľom prenájmu môže priniesť stabilný príjem.
Nehnuteľnosti sú z dlhodobého hľadiska stabilnou investíciou, ktorá si drží svoju hodnotu a často aj zhodnocuje. V čase vysokej inflácie je navyše investícia do nehnuteľností dobrou ochranou pred znehodnotením peňazí.
Nehnuteľnosti sú z dlhodobého hľadiska stabilnou investíciou.
Argumenty pre vyčkávanie s kúpou investičnej nehnuteľnosti sú najmä očakávanie nižších úrokových sadzieb a väčší výber. Očakáva sa, že úrokové sadzby hypoték by mohli v budúcnosti klesnúť, čo by znížilo náklady na financovanie. Čakanie dáva viac času na analýzu trhu a výber tej najvhodnejšej nehnuteľnosti.
Ak máte dostatok finančných prostriedkov a našli ste vhodnú nehnuteľnosť v dobrej lokalite, kúpa investičnej nehnuteľnosti môže byť aj teraz dobrým rozhodnutím. Ak však nie ste časovo limitovaní a chcete minimalizovať riziko, môžete počkať na nižšie úrokové sadzby.
5. Ako sa podľa vás bude v nasledujúcom roku vyvíjať trh s nájmami v porovnaní s kúpou a predajom nehnuteľností?
Perháč a Veselický: V roku 2025 bude na trhu s nehnuteľnosťami zaujímavé sledovať súboj medzi prenájmami a kúpou/predajom. Historicky sa ukazuje, že nehnuteľnosti si držia svoju hodnotu a v dlhodobom horizonte zvyčajne zhodnocujú. To z nich robí atraktívnu investíciu pre budúcnosť, či už pre vlastné bývanie, alebo ako zdroj pasívneho príjmu z prenájmu.
Revolučná platforma Urči Cenu! mení pravidlá realitného trhu (rozhovor)
Kúpa nehnuteľnosti je investícia do vlastnej budúcnosti a budovania majetku. Vlastníctvo nehnuteľnosti vám dáva istotu a nezávislosť. Pre mnohých ľudí je vlastné bývanie tiež splneným snom a symbolom úspechu.
Pre mladých ľudí a tých, ktorí hľadajú flexibilitu, bude prenájom atraktívnejšou alternatívou ako kúpa nehnuteľnosti. Vysoké vstupné náklady a rastúce ceny sú prekážkou pre množstvo záujemcov, avšak pokles úrokových sadzieb a rôzne štátne programy môžu zlepšiť dostupnosť vlastného bývania.
Trh s prenájmami bude v nasledujúcom roku pravdepodobne silný a dynamický, s rastúcim dopytom a cenami nájmov. V porovnaní s kúpou a predajom nehnuteľností bude atraktívnejší pre čoraz viac ľudí. Je však dôležité sledovať vývoj na trhu a zvážiť všetky faktory.
