Na jeseň roka 2014 vstúpila do platnosti novela zákona o správe bytov z dielne poslancov za stranu Smer. Už vtedy sa ozvala veľká kritika zo strany bytových hospodárstiev, že novela prinesie veľké komplikácie a zhorší celú situáciu. Krátka prax podľa Združenia bytových hospodárstiev na Slovensku už stihla potvrdiť, že ich obavy boli opodstatnené. Výkonná riaditeľka ZBHS Anna Krajčiová tvrdí, že novela komplikuje nielen výkon správy bytov, ale aj život bežných ľudí.
Novela zákona o vlastníctve bytov je účinná už takmer päť mesiacov. Ako ovplyvnila správu bytov?
S odstupom času môžem konštatovať, že nedostatky zákona, na ktoré sme upozorňovali formou zásadných pripomienok, skutočne skomplikovala život nielen správcom, ale aj bežným ľuďom. Najviac negatívnych ohlasov sme zaznamenali v súvislosti s uplatňovaním ustanovenia, ktorým sa zvýšil počet vlastníkov, ktorí musia byť prítomní na schôdzi, aby táto bola uznášaniaschopná. Pred účinnosťou novely postačovalo, aby sa schôdze zúčastnila nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Po novom je schôdza uznášaniaschopná, ak sa jej zúčastnia najmenej dve tretiny všetkých vlastníkov.
Ako ste pocítili komplikácie prijatej legislatívy v praxi?
Aj keď zimné mesiace nie sú obdobím, v ktorom sú domové schôdze organizované vo väčšom rozsahu, už teraz máme skúsenosť, že takmer 80% schôdzí vlastníkov bytov nie je v dôsledku tejto zmeny uznášaniaschopných. Zákon síce umožňuje prijímanie rozhodnutí aj pri nižšej účasti, avšak až hodinu po začiatku schôdze. Zákonodarca odôvodňoval túto zmenu snahou zvýšiť záujem vlastníkov bytov a nebytových priestorov o správu ich spoločného majetku. Správanie a postoj vlastníkov však nemožno meniť zákonom. Tí vlastníci, ktorí sa schôdzí zúčastňovali v minulosti, sa zúčastňujú aj teraz. Stále platí že ten, kto sa schôdze chce a môže zúčastniť, je prítomný už na začiatku rokovania. Zbytočné čakanie ďalšiu hodinu je sprevádzané nervozitou, nespokojnosťou, a často odrádza aj tých, ktorí doteraz boli pri správe spoločných častí a zariadení domu aktívni. Rokovanie schôdze vlastníkov je tak oveľa komplikovanejšie ako v minulosti a prijímanie rozhodnutí potrebných pre prevádzku, údržbu a opravy bytových domov sa z dôvodu nízkej účasti vlastníkov zbytočne odďaľuje.
Podľa Vás je ďalším problematickým ustanovením novelizovaného zákona je zmena v spôsobe tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv. V čom spočívajú nedostatky?
Nová povinnosť vlastníkov zohľadniť pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží je nejednoznačná a zvýhodňuje jednu skupinu vlastníkov. Navyše priniesla v praxi množstvo nejasností.
Môžete povedať konkrétne o aké prípady a nejasností ide?
Na jednej strane je zákonom daná povinnosť pre vlastníkov bytov, na druhej strane chýba bližšie určenie ako majú vlastníci bytov a nebytových priestorov túto povinnosť splniť. Premietnutie miery využívania spoločných častí a zariadení domu do tvorby fondu nie je jednoduché. Treba si uvedomiť, že fond prevádzky, údržby a opráv sa netvorí iba na účel údržby a obnovy konkrétnej časti alebo konkrétneho zariadenia. Bytový dom musí mať aj nevyhnutnú rezervu na nepredvídané udalosti, väčšie investície do budúcnosti, pravidelné revízie, z fondu sú často hradené aj splátky úverov. Zákon určil dvojaký meter pre vlastníkov bytov, ktorí majú naďalej prispievať do fondu podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu bez ohľadu na to, či tento svoj podiel aj skutočne využívajú, a pre vlastníkov nebytových priestorov a garáží, u ktorých sa má naopak prihliadať na mieru využívania a nie na vlastníctvo.
Ako sa podľa Vašich skúseností za ten krátky čas od platnosti novely zákona o správe bytov k tomu stavajú samotní ľudia, ktorí vlastnia bytové a nebytové priestory?
Tak, ako sme upozorňovali už v procese pripomienkovania návrhu zákona, toto sporné ustanovenie prinieslo nezhody medzi jednotlivými skupinami vlastníkov, a tiež prvé signály o zámere riešiť problematiku tvorby fondu súdnou cestou.
Ako by sa podľa Vás mal zákon zmeniť, aby vzťah správcu a vlastníka fungoval lepšie, aby k tým problémom, čo ZBHS kritizuje nedochádzalo?
Pán redaktor, skúsenosti z praxe jednoznačne preukázali, že poslanecká novela zákona o vlastníctve bytov skomplikovala výkon správy bytových domov, a to nielen správcom, ale predovšetkým samotným vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Teda ľuďom, ktorí sú len rukojemníkmi legislatívy prijímanej v parlamente. Zákon o vlastníctve bytov z roku 1993 prešiel už viacerými zmenami, a podľa nášho názoru jeho súčasná podoba nezodpovedá potrebám praxe. Podľa Združenia bytových hospodárstiev na Slovensku je teda najvyšší čas prijať takú zákonnú úpravu, ktorá zohľadní aktuálne podmienky a potreby v oblasti prevádzky, údržby, obnovy a modernizácie bytových domov. K tvorbe takejto legislatívy je ZBHS pripravené prispieť svojimi dlhoročnými praktickými skúsenosťami v oblasti správy bytového fondu. Som presvedčená, že k tvorbe takýchto zákonov, ktoré ovplyvňujú život našich občanov, sa nedá pristupovať od zeleného stola, ale musí to byť v dialógu s ľuďmi z praxe. My ponúkame štátu pomocnú ruku, je na ňom, či ju v prospech ľudí prijme.
